Размер шрифта
О столичном рынке вторичного жилья с полной уверенностью на сегодня можно сказать одно: инвестировать в киевские квартиры пока рановато. Хотя бы потому, что трудно представить себе такой сценарий развития событий, при котором в ближайшем будущем «долларовые» цены на столичное жилье активно пошли бы вверх.
Впрочем, и текущая оценка реальных параметров рынка, и прогнозирование его динамики во многом затрудняются низкой активностью. Кстати, это еще один фактор, делающий инвестиции в столичную недвижимость менее привлекательными, - любой, даже самый удачный объект на сегодня является малоликвидным. Количество сделок на рынке столь мало, а любого рода «движения» на нем столь слабо выражены, что говорить о каких-либо точных оценках, определении устойчивых трендов или надежных прогнозах не приходится. Более того, кризис показал, что ажиотажная активность на рынке в предыдущие годы прикрывала не только его фактическую незрелость, но и то обстоятельство, что никто на самом деле толком не знает, что же на нем происходит. Практически любая аналитика, в связи с ограниченностью, а часто и недостаточной достоверностью исходной информации, была и сейчас остается очень далекой от объективности.
Даже с восприятием изменений активности рынка все совсем не однозначно. Например, в своем традиционном обзоре рынка недвижимости аналитики группы компаний «Планета Оболонь» отмечают, что весь третий квартал 2009 года был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой недвижимости. Резкое снижение деловой активности произошло в июле: тогда количество сделок, заключенных при непосредственном участии «Планеты Оболонь», сократилось на 42%.
В августе и сентябре этот процесс продолжился: в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре – еще на 9%. Таким образом, если судить по числу сделок «Планеты Оболонь», то за три месяца деловая активность упала почти в 2,4 раза. А вот по оценке специалистов АН Park Lane, в сентябре текущего года, по сравнению с августом, количество сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке недвижимости Киева увеличилось на 15,5%.
В такой ситуации субъективные ощущения отдельных специалистов могут оказаться не менее ценным источником информации, чем аналитические выкладки. Например, директор агентства недвижимости «Украинский Дом» Руслан Безуглый вспоминает, что в июле – августе был отмечен заметный всплеск активности, а к концу сентября спрос на квартиры опять затих.
Как бы там ни было, среди риэлторов нелегко отыскать оптимиста, верящего в скорое бурное оживление рынка. Наиболее распространенное среди переживших обвал цен и оставшихся на рынке специалистов настроение можно обозначить как «стоический оптимизм». Мол, сейчас нам очень трудно, но худшее уже позади, а там, за поворотом, возможно, уже и будет виден свет в конце туннеля.
Роль такого «поворота» туннеля в сознании многих риэлторов играет окончание политических игрищ вокруг избрания Президента и приход хоть какой-то политической определенности. С другой стороны, весь наш недавний опыт показывает, что как раз после избрания неопределенности может стать еще больше. Возвращаясь к возможной динамике цен, отметим, что трудно найти специалиста, который бы верил в скорое удорожание киевского жилья. Общее настроение выражают слова Руслана Безуглого: «Я не думаю, что ближайшие год-два будет резкий рост цен на квартиры».
С другой стороны, и для резкого падения цен на сегодня серьезных оснований не видно. Например, по мнению директора АН «Оптима Плюс» Юрия Базелинского, своего минимума цены достигли прошедшей весной, и движение цен вверх в начале этого лета было вполне закономерным. «Цены еще остаются очень низкими, - считает специалист, - поэтому вряд ли они упадут еще ниже».
Тем не менее, пока что цены медленно, но уверенно сползают вниз. Так, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», в сентябре по сравнению с августом 2009 года средневзвешенная цена на вторичном рынке квартир Киева снизилась на 0,9% и составила и составила 2449 у.е./кв.м. ±0,43%. Октябрь достойно продолжил эту тенденцию – по данным портала realt.ua, за период с 28 сентября по 5 октября 2009 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Киева упала на 0.60% и составила $ 2134 за кв. м. Как мы уже отмечали, не стоит удивляться значительному различию в оценках средних цен в разных источниках – для рынка недвижимости это обычное дело. Так, авторитетная консалтинговая компания «Канзас» на конец сентября стоимость жилья на вторичном рынке Киева оценивает в $1 892 за кв.м.
Всего с начала года по конец сентября, по данным «Столичной недвижимости», уровень цен на вторичное жилье в Киеве в долларовом эквиваленте снизился на 21,9%, а относительно августа 2008 года – на 35,1%. Наибольшее снижение в сентябре продемонстрировали двухкомнатные квартиры - на 2,2% (на 53 у.е.) до 2333 у.е./кв. м, однокомнатные дешевели заметно медленнее - на 0,7% (на 18 у.е.) до 2412 у.е./кв. м, стоимость четырехкомнатных уменьшилась на 0,4% (на 12 у.е.) до 2836 у.е./кв. м, трехкомнатные остались практически на том же уровне - 2369 у.е./кв. м.
По оценке специалистов группы компаний «Планета Оболонь», за период с 01.09.2009 по 01.10.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 0,9%. Но распределение изменения усредненной цены предложений в сентябре в зависимости от количества комнат выглядит, с точки зрения «Планеты Оболонь», несколько иначе:
- в однокомнатных квартирах она снизилась на 0,1%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 2,4%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
- в многокомнатных квартирах выросла на 0,4%.
За третий квартал цены предложений снизились в среднем на 3,2%. Максимальное снижение (-12,1%) - на двухкомнатные квартиры в Днепровском районе. Максимальный рост цен предложений (+5,2%) – на однокомнатные квартиры в Святошинском районе.
Еще более тревожным, чем плавное снижение цены, с точки зрения потенциального инвестора, является соотношение усредненных цен предложений и индексов спроса покупателей, высчитываемых на основании цен, указанных в заявках на покупку. Например, на конец сентября для однокомнатных квартир эта разница, по данным «Планеты Оболонь», составляла около $34 000, а на конец августа – «всего» около $27 000. Индекс спроса в движении вниз пересек уровень середины июня и приблизился к своему значению в критических для рынка середине апреля - начале мая. Несмотря на относительно низкую информативность этого параметра, такую его динамику можно рассматривать как признак усиливающегося «снижающего» давления рынка на цены однокомнатных квартир.
Что касается двухкомнатных квартир, то за сентябрь разница между ценой предложения и индексом спроса немного уменьшилась, но все равно составляет более $46 тыс.
Это – выраженная в цифрах суть нынешней фактической стагнации рынка: покупатели не могут платить столько, сколько просят продавцы, а продавцы не хотят продавать за столько, сколько могут заплатить покупатели.
Естественно, что такая разница между мнениями покупателей и продавцов о «правильной» цене оставляет большой простор для торга. Поэтому неудивительно, что разница между среднестатистическими ценами предложений и среднестатистическими ценами продаж на аналогичное жилье в сентябре составила 17,3%. Другими словами, в среднем, квартиры продавались со скидкой в 17,3% от той цены, которую первоначально назначали продавцы. Следует отметить, что в августе эта разница составляла 10,3%, то есть, в сентябре продавцы стали скидывать больше (впрочем, в тяжелом для рынка мае текущего года этот показатель достигал 19,9%).
Также на эту тему
А это довольно серьезный аргумент в пользу того, что снижение цен на рынке будет продолжаться
Тимур Голенко специально для "Ежедневника Инвестора"