Размер шрифта
Продажи залоговых квартир, которые ипотекодержатели коммерческих банков возвращают своим финансовым учреждениям, сегодня не назовешь массовыми. Однако, как отмечает адвокат Александр Золотухин, общество и коммерческие банки должны готовится к самым худшим вариантам в ближайшем будущем, если кризисные явления в стране будут продолжаться.
"Это касается и самих заемщиков, которые в массовом порядке брали ипотечные кредиты в 2006-2008 годах. Именно на эти годы приходится "бум" ипотеки, которую раздавали практически всем", - отмечает А. Золотухин.
Следует отметить, что некоторые другие эксперты не разделяют пессимизма адвоката. Так, например, президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов уверяет, что процесс общения банков с ипотекодержателями будет иметь "вялотекущий характер". Эксперт объясняет это тем, что банкам невыгодно возиться с клиентами, и они будут ждать плавного перехода кризиса в нормальную экономическую ситуацию, когда цены на жилье и коммерческую недвижимость возрастут до уровня 2008 года.
Игоря Однопозова поддерживает и скандально известный юрист Татьяна Монтян. По ее мнению, большинство банков уже давно договорились со своими клиентами и пришли к какому-то консенсусу. "Так, некоторые финучреждения предложили ипотечные "каникулы" для кредитополучателей, другие – какие-нибудь льготы и т.д.", - констатирует она.
Тем не менее, никто со 100% точностью не может сказать, что коллапс на ипотечном рынке с возможным вариантом выброса массы ипотечного залогового жилья на рынок, как это было, например, в Латвии, у нас не произойдет.
Выставленные залоги банков – на сайте. Банки об этом молчат
Сколько же сегодня залоговых квартир и другой недвижимости в банках? В четырех банках, куда обращался корреспондент на этот вопрос не ответил ни один из специалистов - банки держат эту информацию в тайне. Однако на сайте www.Zalogtorg.com.ua получить такие данные можно. Так, на 15 сентября 2009 года OTP банк предлагал для продажи 37 залоговых объектов, VAB банк – 18, еще 135 предложений купить залоговое имущество исходит от "Мегабанка". Нужно отметить, что основную часть составляет коммерческая недвижимость (ангары, склады и т.д.).
Встречаются и квартиры с домами, однако большая часть этих предложений приходится на "глубокую" провинцию. Таким образом, крупные города и Киев в том числе, пока не могут "порадовать" особым предложением продажи залоговых квартир. Будем считать, что это только начало. Чуть ниже читатели поймут, почему это так происходит именно на сегодня.
"Просадка" рынка не выгодна банкам
Юристы считают, что сложность ситуации заключается еще и в том, что основная часть заемщиков, которые брали кредиты в 2006-2008 годах, не успели выплатить и одной пятой их суммы. Это очень не выгодный момент в отношении коммерческих банков, что последние, по сути, и не скрывают. Так, как отмечает пресс-секретарь VAB Group Зоя Мороз (начальники подразделений или высшее руководство, как видно, комментировать ситуацию не хотят) на рынке недвижимости ныне произошла так называемая "просадка" долларовых цен. "Коммерческие банки, выставляя залоговые объекты на продажу, декларируют их не по рыночной стоимости, а по сумме задолженности по кредиту, которая в большинстве случаев превышает их реальную рыночную цену. Потенциальным покупателям просто не интересно рассматривать возможность покупки по изначально завышенной цене, не соответствующей реалиям рынка", - констатирует Зоя Мороз.
Таким образом, отношение к этому вопросу коммерческих банков вполне ясно – они не хотят "возиться" с квартирами или коммерческой недвижимостью, находящимися в залогах, ибо цены теперь далеко не, что были двумя годами ранее. Более того, как считают в VAB Group, банки не будут идти на снижение цен на недвижимость, ибо ожидают, что рынок уравновесится, и жилье снова будет стоить также как и в докризисное время. Как говорят, "старо предание, но вериться с трудом".
Оттягивание сроков только ускорит процессы "взрыва"
Специалист одного из банков, который пожелал остаться инкогнито, отметил, что ныне финучреждения прекрасно понимают, что рынок недвижимости рухнет в 2010 году и будет "очень плохо" с гривной. "Так что мы ожидаем просто "завала" залоговых квартир, которые будут отдаваться людьми", - подытожил он.
А это значит, что возиться банкам придется. А пока что покупать залоговые квартиры, которые будут выше в цене, чем незалоговые, конечно никому нет резона. Поэтому банки всеми "фибрами своей души" оттягивают эти процессы – проводят реструктуризацию долгов, оговаривают с клиентами иные условия. Большинство сегодня платят с отсрочкой платежей, однако нужно понимать, что отсрочивают как раз "тело" кредитов, которое в суммах платежей занимает лишь пятую часть. На основной платеж – проценты – ни один банк не предоставляет никаких уступок. И это очень тяжелое бремя для кредитозаемщика, и силенок у него хватит на очень малый срок.
Через суд пока не выгодно
Следует отметить и то, что отбираться квартиры могут как по желанию клиентов банка, так и в судебном порядке Государственной исполнительной службой (ГИС). В последнем случае ГИС берет себе за услуги 10%, а жилье выставляется на аукцион. Таким образом, жилплощадь и стоить должна на 10% больше, чем неаукционная. И покупать ее, как и возиться с ней банкам, пока нет смысла. Поэтому на сегодняшний день практически все случаи возврата квартир банкам являются добровольными со стороны их клиентов.
Более того, как отмечает Зоя Мороз, если имущество, выставленное на открытый аукцион через ГИС, не было реализовано, банку предстоит выбор - либо принять его к себе на баланс (зачем банку эти проблемы), либо вернуть заемщику. Каждая ситуация рассматривается индивидуально.
Банки – ситуация под контролем, юристы – она удручающа
"А в целом же ситуация на рынке залогового имущества осенью-зимой 2009 года сильно не изменится, продажи будут осуществляться, в основном, по рыночным ценам", - считает специалист одного банка. "По моему мнению, курс доллара по отношению к гривне будет продолжать свой рост в 2009-2010 годах. Действия моратория Кабмина, который запрещает принудительное отчуждения залоговых квартир рано или поздно закончится (да и сам этот документ не имеет высшей законной силы – это всего лишь временный и регуляторный документ). Нужно помнить также, что на стороне банка, а не заемщика остается масса инструментов по "отбиранию" жилых площадей. Один из них – это коллекторские "выбивания" долгов",- комментирует Александр Золотухин. Как считает юрист, люди уже сегодня "прячутся" от банков и коллекторов или пытаются идти на реструктуризацию долгов.
Корреспондент пообщался с клиентом одного из комбанков, которому пришлось отдать залоговую квартиру назад. "Я брал в долг небольшую сумму - 20 тыс. долл. Осталось выплатить 15 тыс., но и этого я сделать не могу. В банке сказали, что они будут реализовывать квартиру по выгодной цене (я так понял, что они хотят ее продать выше рыночной) и все это время (пока они продадут) мне будут "капать" проценты на мой долг. Так что придется еще и за это расплачиваться", - пояснил должник. Как видно, выгоды для клиентов банков нет никакой – наоборот, их "опускают" еще больше.
Добавить к этому нечего - ждем "бума" возвратов залогового жилья в банки и одновременного резкого падения цен на недвижимость?! Вопрос пока остается открытым. Тем более, мы знаем, что наши люди всегда находят "противоядия" даже в самые казалось бы критические моменты.
Олег Громов специально для "Ежедневника Инвестора"
Комментарий эксперта
Сергей Мальцев, Директор Юридического департамента ПАО “КБ «Украинский финансовый мир» (Вы можете задать свой вопрос этому эксперту в его конференции на сайте "Ежедневника Инвестора" - http://dailyinvestor.com.ua/experts/expert-70918)
На мой взгляд, говорить о «возврате залоговых квартир» заемщиками в случае невозможности выполнения взятых на себя обязательств перед банками, по меньшей мере, некорректно, поскольку, ни по юридической форме, ни по своему экономическому содержанию взаимоотношения банка и заемщика по погашению кредита за счет реализации залогового имущества нельзя считать «возвратом банку залоговой квартиры». Следует вести речь об обращении банками взыскания на квартиры, находящиеся в ипотеке, как способе удовлетворения требований по ипотечным кредитным договорам за счет предмета ипотеки. Точнее об экономической целесообразности и эффективности такого пути погашения кредитных обязательств, как для банка - ипотекодержателя, так и для заемщика – ипотекодателя, а исходя из этого говорить о массовости этого способа в настоящее время и его перспектив в ближайшем будущем.
Говоря о юридических аспектах такого обращения, следует отметить, что существующий порядок принудительного обращения взыскания на залоговое имущество далек от совершенства с точки зрения защиты интересов банка как кредитора и на практике, с учетом общего состояния дел в нашей судебно-исполнительной системе, процесс обращения банком взыскания на предмет ипотеки с момента инициирования такого процесса до момента продажи квартиры через процедуру публичных торгов может занять не один год. Естественно, данный способ, учитывая массовость невыполнения заемщиками своих обязательств перед банками, требует от банков немалых трудовых и материальных затрат, и в конечном итоге все равно упирается в экономическую целесообразность такого способа.
Также на эту тему
Учитывая состояние рынка недвижимости и падение цен на квартиры, а также принимая во внимание тот факт, что суммы выданных кредитов рассчитывались исходя из стоимости такой недвижимости на момент выдачи кредитов (в результате чего общая задолженность заемщиков перед банками по ипотечным кредитам в настоящий момент не покрывается рыночной стоимостью принятой в их обеспечение недвижимости), говорить о массовости применения банками процедуры принудительного обращения взыскания на предмет ипотеки, на мой взгляд, не приходится в связи с экономической нецелесообразностью такого пути, ведь даже при условии реализации залогового имущества банк все равно останется в убытке.
Что касается предоставления заемщиками права банку реализации залогового имущества во внесудебном порядке, минуя исполнительную службу, можно отметить, что данный порядок, являясь более эффективным и выгодным как банку, так и самому заемщику (поскольку дает возможность избежать дополнительных затрат и потери времени), к сожалению, в настоящее время не получил широкого распространения ввиду нежелания заемщиков добровольно лишиться недвижимого имущества, пусть даже и с целью погашения имеющейся задолженности перед банком. Данной ситуации, в значительно мере, способствуют действия государства, игнорирующие права банковского сектора в попытках принятия на законодательном уровне норм, которые препятствуют банкам реализовывать недвижимое имущество, находящееся в ипотеке банка, для погашения имеющейся задолженности по ипотечным кредитам.